7. Contratos de locação

O contrato junta imóvel + locatário + valor + regra tributária num só lugar. Depois de salvo e ativo, ele entra na emissão automática mensal: a NFS-e de locação sai sozinha, todo mês, sem você refazer o preenchimento (Cap. 9).

Tempo médio

4 minutos por contrato.

Pré-requisitos

• [ ] Imóvel cadastrado (Cap. 5)
• [ ] Locatário cadastrado (Cap. 6)
• [ ] Saber o valor mensal e o tratamento tributário (na dúvida, o contador ajuda)

Passo a passo

7.1 Novo contrato

Passo 1 — Na home, toque em Contratos de locação e depois em + Novo.

Passo 2 — Escolha o Imóvel (lista dos imóveis ativos) e toque no cartão de locatário para selecionar o cliente.

7.2 Operação e tributação

Passo 3 — Escolha a Operação, que define o código de tributação nacional (cTribNac):

Operação	cTribNac
Locação de imóvel	990301
Cessão onerosa	990302
Arrendamento	990303

Passo 4 — Escolha o Tratamento tributário (IBS/CBS):

• Padrão — redução de 70% (CST 200) — a redução de 70% prevista para a locação de bens imóveis.
• Redutor social (residencial) (CST 210) — para locação residencial que se enquadra no redutor social.
• Tributação integral (CST 000) — sem redução.

Na dúvida, confirme com o contador.

7.3 Valores e base de cálculo

Passo 5 — Informe o Valor mensal do aluguel e o Dia venc. (dia do vencimento).

Passo 6 — Ajuste o % de copropriedade (padrão 100). Use 100 quando o imóvel é só seu. Se você é coproprietário, informe a sua parte — o valor do serviço da nota é % × valor (vServ = % × valor, NT 009).

Passo 7 — Em Parcelas fora da base (IBS/CBS), some o que está incluído no aluguel mas não integra a base do IBS/CBS (grupo gAjusteBCLocImoveis da NT 009). Toque em Adicionar e escolha o tipo:

• Tributos inclusos (IPTU, melhoria)
• Emolumento incluso
• Condomínio incluso
• Redutor social
• Outras parcelas — exige uma descrição

Cada linha tem um valor que será deduzido da base. Deixe vazio se o aluguel não embute nenhuma dessas parcelas.

7.4 Vigência e discriminação

Passo 8 — Informe a competência de Início e, se houver, a de Fim (deixe em branco para contrato por prazo indeterminado). São informadas por mês/ano.

Passo 9 — Opcionalmente, escreva a Discriminação padrão — o texto que descreve a locação na nota. Se deixar em branco, o app gera um texto automático por competência.

Passo 10 — Toque em Salvar contrato. Ao editar um contrato, o campo Status (Ativo, Encerrado, Suspenso) controla se ele continua na emissão automática.

7.5 Emitir a competência manualmente

Editando um contrato, use Emitir NFS-e da competência (também no ícone de nota no topo) para gerar a nota de um mês específico na hora — o app pede a competência e leva você ao resultado com o DANFSe. Detalhes no Cap. 9.

Contrato ativo emite sozinho

Um contrato com status Ativo entra no agendador mensal e emite a NFS-e da competência automaticamente — sem duplicar (uma nota por contrato e competência).

Erros comuns nesta tela

Situação	O que fazer
Selecione o imóvel	Escolha um imóvel na lista antes de salvar
Informe entre 0 e 100 (copropriedade)	O percentual vai de 0 a 100
Ajuste "Outras parcelas" sem efeito	O tipo Outras parcelas exige a descrição preenchida

FAQ

Qual a diferença entre o contrato e a emissão avulsa? O contrato repete a locação todo mês (automático). A emissão avulsa é uma nota pontual, sem repetição.

Divido o imóvel com outra pessoa. Como faço? Informe no % de copropriedade apenas a sua parte — a nota sai proporcional.

O IPTU/condomínio que cobro junto entra na base? Não, quando são repassados: lance essas parcelas em Parcelas fora da base para deduzi-las do IBS/CBS.

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Próximo capítulo

8. Emitir uma locação → — a emissão avulsa, passo a passo.